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2014年2月12日星期三

[转载]财经篇(大马)~馬年房市8大趨勢




說到馬年,大家都期待凡事都能一馬當先,人人都龍馬精神、馬到功成;在產業市場,是否也將展現龍馬精神的狀態、馬到功成的情景,身為大馬子民的我們,相信大家都希望馬年的產業市場,能呈現一幅萬馬奔騰的駿馬圖。
  • 今年房產的漲幅預計不會高於去年。(圖:星洲網)
回看2013年大馬房地產市場,從上半年的觀望到下半年的逐漸復甦,經歷了政經事件上下起伏的走勢,展望新的馬年房產趨勢,人們的顧慮是繼續面臨內在與外在因素的衝擊,貸款利率醞釀上升、投資者可能退場、調高產業盈利稅開始看到效應,產業市場的交易開始放緩,相信這些將左右置產者與投資者的步伐,產業發展商料將調整銷售技巧,重新規劃房產的格局與設計,以順應市場的走勢。
儘管大環境有些看淡,不過,我國推出經濟轉型計劃,大型基本設施計劃先後登場,帶動了產業市場的步伐,城市大興土木情景隨處可見,顯現一片欣欣向榮的景象。
為了實現“2020年宏願目標”,進入已開發國家的行列,政府在2010年宣佈高達4千400億美元經濟轉型計劃的預算,為致力於邁向高收入國而努力。
2020年人均收入預期達到1萬5千美元,是大馬政府與國民前進的動力和目標,也是實現先進國目標的關鍵。
捷運工程地區地價水漲船高
配合基本建設的推行,一些產業發展商也沿著捷運工程進行規劃,促使這些地區的土地價格水漲船高;舉個例子,僱員公積金局旗下的Kwasa置地,位於雙溪毛糯的地段,每平方尺交易價,平均上升至300與400令吉之間。(其他交易參閱附表)
馬年大馬房產8大趨勢
(一)中小型房宅成為主流
(二)自住商用服務公寓普及
(三)酒店式服務公寓崛起
(四)雙鎖匙單位日漸增多
(五)有地房產地點外移
(六)增建年長居住房產
(七)商用產業市場看淡
(八)更多聯名者購買產業交易
房價料有升無降
NCT集團董事經理葉銀財受詢時指出,在資本市場的不穩定因素籠罩下,房產依然會是大多投資者選擇的主要投資工具。以今年的走勢來看,去年的房產價格漲幅偏高,因此今年的上漲幅度預計不會高於去年,不過,產業價格會隨著物價及原料價格不斷上漲的影響下繼續往上探。
另外,很多建築商也為明年的消費稅預算做準備,在納入各種因素的考量,產業價格料不會下滑。至於新產業的發展相比二手市場的受歡迎程度,胥視相關產業的所在地,以及投資者購買產業的目的。
他在談及產業市場的趨勢時表示,由於土地價格昂貴,面積較小的單位將更為普遍,並且成為新的趨勢,建築面積越大的單位,掛價當然走高;因此,很多發展商選擇較小的面積,例如介於750至900平方尺的面積,以迎合年輕家庭的需求。
公寓出租泊車位料成新趨勢
他說,這的確是一個新趨勢,主因是現今的購買者,大多數以產業價格為購買動向,越大的單位當然掛上越高的產業價格,這導致許多購買者卻步;有鑒於此,較多發展商選擇興建較小面積的單位,例如介於750至900平方尺面積的公寓,以迎合年輕家庭的需求。
以大馬的狀況來看,產業單位附上泊車位,對各類型的購買群還是必需的;在未來3至5年內,依然會是購買者的基本要求。然而,當大城市的土地越來越少、出現寸土呎金的局面,服務公寓的泊車位以出租方式租給購買者,預料將會是一個新趨勢。
葉銀財補充,香港及新加坡的產業市場,一直都是大馬產業市場的楷模。
相關市場的許多產業概念、設計、銷售方式及規劃等,預計在推行後不久,根據大馬市場的需求,按需求在大馬市場派上用場。這會是一種定律,不過,當今的大馬產業市場,也可以是引領區域產業發展的先鋒,因此未來將會是互相學習的情況。
於1985年成立的NCT集團,主要業務是土木工程、建築與產業發展,該公司在雲頂高原的發展計劃Ion Delemen@Genting Highland,是一項典型的服務公寓計劃,發展總值達10億令吉。
該公司希望透過產業的發展,成為業界數一數二的產業發展商。
中小型房宅成主流
由於地價持續上漲,產業價格也跟隨走高,為了讓更多購屋新秀買得起房屋,發展商調整建屋規劃,轉向興建較多建築面積較小的單位,只興建小數量的大面積房宅,一個是薄利多銷、另一個是物以稀為貴,兩者之間扮演互補的角色。
業者認為,增建中小型房宅將是馬年房產趨勢之一,而且將在日後成為主流,主因是土地價格走高,地價也不可能下跌,可供興建房宅的地段將日漸減少。
假如房屋面積保持寬敞,每平方尺售價保持偏高、或是不斷升溫,那麼,有能力買得起房屋者相信不多,對實現“居者有其屋”的目標幫助不大。
SOHO崛起
另外,配合時代的進步與革新,越來越多新建的公寓,開始轉向服務型公寓(SOHO),方便城市上班族的需求。
SOHO的中文含義是嬌小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有異曲同工之處,兩者均是將居住的概念,與居家辦公、酒店式服務相結合。不過,SOHO提供住戶的是較完善的辦公空間,其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。
雙鎖匙房產後市看起
上文提及的是馬年房產市場的3大趨勢,其他趨勢包括雙鎖匙房產單位。對大馬人來說,雙鎖匙房產單位仍是相當新的概念,不過,在香港、新加坡及海外其他一些市場,雙鎖匙房產單位已日漸普及。
本地一些後市看起的地帶,陸續建起雙鎖匙房產計劃,並且獲得市場不錯的反應,這些房產的格局,適合三代同堂居住、將其中一個單位出租,或是充作家居辦公室。
房地產一分為二
本地房產的設計、格局與發展趨勢,跟隨時代的腳步不斷演進。近年來崛起的一個新趨勢是雙鎖匙公寓,這是一個參考澳洲、新加坡房產設計的公寓。
比較直接的說,這是個一分為二的“房地產”,可吸引海外投資者,業主本身住的面積比較大,另一個的面積則比較小。
在購買時無須繳付額外稅務,是發展商促銷的其中一個賣點,兩單位共用一個大門,然後再有另外兩個分開的進門,可以享有個人隱私,讓三代同堂的兩個家庭,居家的隔離只是一面牆,可準備將分隔的單位出租,業主也可以兼顧本身的房產。
說到雙鑰匙概念,葉銀財認為,這在其他較成熟的市場的確開始盛行,但在大馬還是一個新趨勢。市場對這個新概念的接受程度,胥視產業地點及購買群而定。在城市居住的年輕一代,預計會比較歡迎該項概念,若要這個概念全面被接受,預計還必須等上一段時間。
有地房產地點外移
前面提到土地價格昂貴,部份投資者為了成為有地房產的業主,選擇到距離市區較遠的地點置產,隨著捷運計劃開始展開興建工程,相信這個趨勢將更為普遍。
商用產業市場看淡
此外,一部份新建房屋包含適合年長者使用的設施,例如三層樓房宅也設有電梯,樓下臥室與浴室的銜接鋪設,考量到居者若使用輪椅的需求。
另外,商用不動產的租金投資報酬率普遍偏低,並非租金表現差,而是因為辦公樓及相關商業單位售價太高,導致租金報酬率換算後保持偏低水平。
由於產業價格居高不下,越來越多的產業買賣,預料需以聯名為主,以便可以成功領取房屋貸款,在坊間,好友之間聯名購買產業的例子相應增多,預料這也將是產業市場一個普遍的趨勢。
酒店式服務公寓
全新演繹
在外國,酒店式服務公寓日漸普遍,這項房產概念始於1994年,它是集住宅、酒店、會所多功能於一體的具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統酒店的各項服務,更重要的是向住客提供家庭式的居住佈局、家居式的服務,讓人有賓至如歸的感覺。
酒店式服務
公寓式管理
說到酒店式服務公寓的特點,意思是指“酒店式的服務、公寓式的管理”,是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓起源於歐洲,最早出現在歐美旅遊發達地區,是當時旅遊區內租給遊客的臨時休息空間,由專門管理公司上門管理,既有酒店的性質、又相當於個人的“臨時住宅”。
與傳統的酒店相比,酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色,其房型以類似酒店標準間為主,配有豪華商務套房,向住客提供家庭式的居住佈局、家居式的服務,提供居家生活所需的設備、家具等多種生活設施。
高檔的酒店服務式公寓一般統一裝修,由星級酒店、或有酒店背景的產業公司進行管理。
酒店式商務式公寓是將酒店式公寓與SOHO相結合,併全新演繹的新房產。它在考慮了滿足各種商務個性化需求的同時,也將滿足人們對高檔住宿的要求。它將居室分為居住與辦公兩大區域,具備了酒店式公寓的高檔生活區,又滿足了SOHO的高級商務區,同時還配有時尚俱樂部。
资料来源:http://property.sinchew.com.my/node/2404

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