Google Adsense

2014年3月7日星期五

[转载]投资篇(大马)~ 如何读懂产托财报








最上面那边的年份应该不用多说了吧?左边的是2013和2012的本季度报告,右边的是2013和2012第一季到现在这季的报告,由于这一期是第4季,所以就是第一季到第四季(全年),如果是第三季就是第一季到第三季(9个月)的报告。
而下来的
Rental Income就是租金收入,为了方便讲解我们看全年的,2013有313124,2012就是289193=一年租金调整了大概8%,就是加租8%。
Other Income就是其他收入或者是CAR PARK或是广告牌等,由于这里没有列明,只要有增加就好,不去查找那么多=。=
下来有一个四方格围着的是整座产托的花掉的费用,那边收到了租金,扣掉这些电费啊,维修啊,和其他什么的共112384,比上一年为多。
Net Property Income就是把租金扣完这些咚咚后剩下的钱啦,263125比上一年的245289多了7.2%,租金增长8%但是扣完这些咚咚后居然只增长7.2%,看来管理层今年的成绩不达标,不过也要看今年上面四方格里是不是有一些是一次性的费用,这个可以到更里面的财报看,有些比较透明,有些比较保密,不过鉴于今天还是讲比较初级的东西,所以就此略过。
Interest income就是产托里或许有钱放在银行或什么的利息收入,不过通常不会很多。
Change in Fair value of Investment Properties这个非常重要,产托的规矩必须每3年估值一次,就是看那栋楼或者商场的市值有没有涨价,有些是每年都更新一次,不过不要以为越高越好。
什么?自己的屋价不是越高越好的吗?这样才能赚钱嘛?其实也可以这么说,屋价高确实是好事,但是管理费是有一栏是根据管理的物业市值收的,就是屋价越高,管理费就越高,而产托的房地产通常都是不卖的,那么价格多少都是看罢了,所以我认为是双面刃,涨又好又不好。
而下面又有四方格了,就是又用钱的,包括管理费,信托费,其他和举债利息,产托通常都是借一点钱来达到Leverage效果,所以适当的举债是可以接受的,详细资料可以参考我的产托资料库里的GEARING DATA,越高代表借越多钱。
然后Income before tax 和after tax顾名思义就是税务前收入和税务后收入了吧,e?怎么交完税还是一样数目的?其实大马的产托是免税的,其实也不能说免税,他是这样,只要你的产托符合每年把最少90%的盈利发放成股息出去,那么产托基本上是免税的,只有股息要抽税10%,如果你是每年赚数百千必须交26%税的人士,那么买入产托的收益就为你省下16%了。
不过真正的收入并不是看这里,看到下面一点有一栏 Realised 和 Unrealised吗?这里才是重点,有些财报写得美的还会为投资者准备 Realised 和 Unrealised的每股收益(Earnings Per unit),那么这个是怎么看?
容易得很,真正赚到的钱是Realised,而Unrealised只是包含哪些产业增长或其他非真正拿到Cash的收益,所以Unrealised无论多高都没用,只有Realised才是越高越好。
那么Earning Per unit由20.99变成10.88不是代表业绩下降咯?不是,如果你已经看明白了Realised和Unrealised的话,你应该留意到上一年的Unrealised高高的高过今年4倍,或者可以说上一年的产业估值增长很多,不过上面也是说过,用处不大,而Realised则由194635增加到214138了,足足增加了10%,加租8%,但是收益是10%,看到了吗?这里就是举债发挥了效力,代表管理层靠着举债,为你赚进多了2%了~。~
说完啦,希望够浅白可以让所有有兴趣的投资者有所领悟吧~。~

第一天投资理财日记 http://windscopo.blogspot.sg/

无觅相关文章插件,快速提升流量
 供 乐投资 专稿,转载请注明!)
资料来源:http://www.leinvest.com/ch/how-to-read-the-earnings-yield-care.html

没有评论:

发表评论